不動産ビジネスのためにLLCを設立すべきか

このブログ記事は、大きく分けて3つのパートで構成されています。まず、LLCとは何か、そしてなぜこれほど人気があるのかを説明します。次に、LLCの欠点と、なぜLLCを設立したくない場合があるのかを解説します。そして3つ目に、資産を守るための他の選択肢について見ていきます。まずは、LLCとは何か、そして何ではないのかについてお話ししましょう。

LLCは、刑務所から無罪放免されるためのカードではありません。LLCを設立していても訴えられることはありますし、すべてを失う可能性もあります。LLCは、訴訟を完全に防ぐためのものではなく、訴訟による影響を管理・抑制するために設計されています。米国中小企業庁（SBA）によると、有限責任会社（LLC）は、法人の有限責任という特徴と、パートナーシップの税務効率および運営の柔軟性を兼ね備えたハイブリッド型の法的構造です。この定義によれば、LLCの利点は3つあります。

もし訴訟を起こされた場合、あなたの責任や金銭的損害はLLC内の資産に限定され、所有する他のすべての資産には及ばない可能性があります。言い換えれば、LLCが適切に設定されており、訴訟で負けたとしても、債権者はあなたの自宅や車を差し押さえたり、給与を差し押さえたりすることはできないのが一般的です。ただし、手続きに不備があれば、裁判官がLLCの保護を無効にし、それらの資産を追求する可能性もあります。すべての手続きを完璧に行う必要があるということです。

LLCは、特に自分自身または配偶者のみが所有するシングルメンバーLLCの場合、税務申告が比較的容易です。LLCはパススルー課税事業体として知られており、これは所得や経費がLLCを通過して、各メンバーが個人の確定申告で報告・納税することを意味します。法人が支払うような法人税は存在しません。これは、大規模なCコーポレーションと比較して、税務をより簡単に、かつ低コストにできる可能性があります。ただし、シングルメンバーLLCは独自の事業税申告が不要ですが、パートナーがいるマルチメンバーLLCの場合は申告が必要です。この点を間違えないようにしてください。

LLCは運営面でも非常に柔軟です。膨大な書類や大量の株式発行は必要ありません。設立は比較的簡単で、場所によっては費用もほとんどかかりません。そのため、不動産投資家にとってLLCが有利になる理由は容易に理解できます。例えば、テナントが階段で滑って腰を骨折したとしましょう。テナントが家主を過失で訴え、裁判所がテナントの主張を認めたとします。何らかの理由で保険がすべての法的賠償をカバーできず、オーナーであるあなたが50万ドルを自己負担しなければならなくなったとします。もしLLCなしで物件を所有していれば、テナントはあなたの給与を差し押さえ、すべての物件を売却させ、あなたを破産に追い込む可能性があります。おそらくあなたは、橋の下で鳩を肩に乗せながら、缶詰の冷たい豆を食べるような生活を送ることになるでしょう。

それは楽しい状況ではありません。一方で、その物件のオーナーが「メインストリート・インベストメンツLLC」であれば、訴えられるのはLLCです。裁判所はその物件を売却させるかもしれませんが、他のLLCが所有する物件まで売却させる可能性は低いです。あなたの自宅も差し押さえられず、冷たい豆を食べる必要もありません。もちろん、この例は少し大げさであり、実際に起こる可能性は低いです。それに、私は冷たい豆を食べるのも嫌いではありません。しかし、これは多くの投資家がLLCを求める理由となる恐怖をよく表しています。しかし、今すぐLLCを設立すべきだと勧めているように聞こえるかもしれませんが、少し待ってください。考慮すべき他の重要な要素がいくつかあります。LLCは素晴らしいものになり得ますが、不動産投資におけるLLCの問題点についてお話ししましょう。

LLCは素晴らしいものです。それは否定しません。しかし、あなたにとって最適ではないかもしれません。LLCの流行に乗る前に、あなたの決断に影響を与える可能性のある重要な考慮事項がいくつかあります。例えば、最も重要なことかもしれませんが、居住用不動産においてLLCで融資を受けることはほぼ不可能です。その通りです。投資用物件（一戸建て、デュプレックス、トリプレックス、フォープレックスなど）を取得するためにローンを利用する予定がある場合、LLCが物件を所有することは難しいでしょう。ほとんどの住宅ローン貸し手は、LLC内の物件には融資しません。そのため、手数料が高く、金利が高く、期間が短い商業ローンを利用せざるを得なくなり、それはおそらく望まないことでしょう。多くの投資家は、自分の名前で物件を購入した後にLLCに所有権を移転しますが、それにもリスクが伴います。

銀行がそれを知れば（保険の理由からおそらく知ることになります）、売却時一括返済条項（due on sale clause）に基づき、ローンの即時返済を求められる可能性があります。もちろん、実際に物件を売却したわけではありませんが、所有権を自分の名前からLLCという別の事業体に譲渡したことになります。過去には、銀行がこれを黙認していたため問題になることはありませんでしたが、今後は変わる可能性があります。金利が上昇するにつれて、状況は悪化すると予想されます。そのため、そのルートを検討している場合は、銀行に相談し、LLCへの物件移転について書面で許可を得ることを強くお勧めします。これが、恐ろしい売却時一括返済条項から身を守る唯一の方法です。さて、LLCに関するもう一つの問題ですが、自分自身に問いかけてみてください。あなたは一体何を守るために、これほど多くの時間とエネルギーを費やしているのでしょうか？

新しい投資家は、自分を守るために自動的にLLCが必要だと考えがちですが、始めたばかりの頃に、守るべき資産はどれほどあるのでしょうか？考えてみてください。物件は1つか2つで、自己資本はほとんどありません。車のローンもあり、銀行に6桁の預金があるわけでもないのに、資産を守るためにこれほどの手間をかける必要があるのでしょうか？最後に、LLCを運営するには多くの追加書類や事務手続き、煩雑さが伴います。これも考慮すべき点です。LLCは書類や税務に関しては法人よりはるかに簡単ですが、それでも多くの複雑さが加わります。特にLLCに未婚のメンバーが複数いる場合、個人の確定申告だけでは不十分であり、事業税の申告が必要になります。非常に面倒です。LLCの設立には費用がかかります。維持にも費用がかかります。税務申告にも費用がかかります。そして、その物件からは、おそらくそれほど多くのキャッシュフローは出ていないでしょう。

考えてみてください。LLCに年間2000ドルを費やしているのに、その家のキャッシュフローが年間1200ドルしかなかったらどうでしょう。そう、LLCは良い投資を悪い投資に変えてしまう可能性があるのです。さて、LLCのメリットとデメリットがわかったところで、新しい投資家の皆さんに厳しい真実をお伝えしましょう。私が気づいたのは、人々はLLCを設立することで「行動を起こしている」と感じたいため、LLCを設立したがるということです。しかし実際には、何も行動していません。実際、LLCという考え方は、人々が行動を起こさないための最大の言い訳になっているようです。BiggerPocketsで毎日見かける光景です。「不動産投資をしたいが、LLCについてどうすればいいかわからない。だからソファに座って冷たい豆を食べていよう」と。助けてください、という感じです。真実は、人々は行動を起こさないための言い訳としてLLCという概念を利用しているのです。「まだLLCを持っていないから投資できない」と言う方が、「怖い」と認めるよりも簡単だからです。

しかし、LLCは行動の代わりにはなりません。守るべき資産がないのであれば、LLCは必要ないかもしれません。資産を築き、大きなビジネスを作り上げた時にこそ、LLCが最も役立つはずです。その時になれば、LLCを正しく設定できる適切な弁護士や公認会計士（CPA）を雇う余裕もできているでしょう。そして、その時に彼らは「LLCは必要ない」と言うかもしれませんし、「必要だ」と言うかもしれません。あるいは、全く別の方法を提案するかもしれません。聞かなければわからないのです。さて、最後にLLC以外の選択肢についてお話ししましょう。

LLCを設立しないと決めた場合、どうやって資産を守ればよいのでしょうか？LLCの代わりに何をすべきでしょうか？LLCの3つの主な利点である税務効率、有限責任、運営の柔軟性を振り返ってみましょう。訴訟に巻き込まれた際に個人の資産を失わないようにし、かつ管理や納税が簡単な法的構造とは何でしょうか？私は2つのことを提案します。保険とレバレッジです。それぞれについてお話ししましょう。1つ目は保険です。その通り。適切な保険があれば、橋の下で鳩と一緒に冷たい豆を食べる事態を避けられます。適切な保険に加入し、十分な補償額を確保してください。優れた保険代理店に相談し、懸念事項を伝えましょう。彼らは喜んで最適なプランを提案してくれるはずです。2つ目はレバレッジです。

誰かがあなたを訴えるとき、彼らの目的は何でしょうか？もちろん、あなたからできるだけ多くの金を巻き上げることです。だからこそ、レバレッジは資産を守る上で大きな助けとなります。ここで言うレバレッジとは、自己資本が少なく、頭金が少ない状態を指します。例えば、物件に10万ドルのローンがあり、物件の価値が11万ドルしかない場合、かなり高いレバレッジがかかっていると言えます。人々はこれを悪いことのように見がちですが、資産保護の観点からは大きなメリットです。弁護士が、何百時間もかけて訴訟を行い、賃貸物件を強制売却させたとしても、そこから搾り取れる金が何もないとしたら、誰がそんな相手を訴えるでしょうか？

一方で、ローンを完済した11万ドルの価値がある賃貸物件を所有していれば、弁護士にとってあなたを訴えることは非常に魅力的なものになります。なぜなら、そこには彼らが奪える多額の金があることを知っているからです。すべての物件のレバレッジを上げろと言っているわけではありません。だからこそ保険があるのです。しかし、始めたばかりの頃は、おそらく高いレバレッジがかかっているはずです。したがって、弁護士にとってあなたはそれほど大きな標的ではありません。それでも「LLCを設立すべきか？」という疑問は残ります。一般的に必須ではありませんが、このセクションを誰もが嫌う答えで締めくくりたいと思います。「わかりません」。弁護士や公認会計士に相談してください。

あなたがLLCを設立する準備ができているかどうかを判断できるのは、彼らだけだからです。LLCは強力な法的事業体ですが、それは正しく設定され、実際にあなたに利益をもたらす場合に限ります。あなたの人生においてどのようなケースが最適かを、この動画で簡単に伝えることはできません。しかし、LLCに関する疑問が、あなたの不動産投資への野心を止める理由にならないようにしてほしいのです。それを言い訳にしないでください。訴訟への恐怖が、あなたの夢の実現を妨げないようにしてください。もしLLCが必要なら、設立しましょう。適切な専門家に相談してください。