Haruskah Anda Membuat LLC untuk Bisnis Real Estat Anda

Postingan blog ini dapat dibagi menjadi tiga bagian umum. Pertama, saya akan menjelaskan apa itu LLC dan mengapa bentuk usaha ini begitu populer. Kedua, saya akan menjelaskan sisi negatif dari LLC dan mengapa Anda mungkin tidak menginginkannya. Dan ketiga, saya akan membahas beberapa opsi lain yang Anda miliki untuk melindungi aset Anda. Pertama, mari kita bahas apa itu LLC dan apa yang bukan merupakan LLC.

LLC bukanlah kartu bebas dari penjara. Anda bisa digugat meskipun memiliki LLC, dan Anda bisa kehilangan segalanya. LLC tidak dirancang untuk mencegah Anda agar tidak pernah digugat, LLC dirancang untuk membantu Anda mengelola dan menampung dampak dari gugatan tersebut. Jadi, menurut Small Business Administration (SBA) Amerika Serikat, perseroan terbatas (limited liability company) adalah jenis struktur hukum hibrida yang menyediakan fitur tanggung jawab terbatas seperti korporasi, serta efisiensi pajak dan fleksibilitas operasional seperti kemitraan. Menurut definisi ini, manfaat LLC ada tiga.

Jika Anda digugat, tanggung jawab atau kerusakan pada dompet Anda mungkin terbatas pada aset di dalam LLC, bukan semua hal lain yang Anda miliki. Dengan kata lain, jika LLC disiapkan dengan benar dan Anda digugat lalu kalah, kreditur mungkin tidak akan bisa datang dan mengambil rumah pribadi atau mobil Anda, atau menyita gaji W-2 Anda. Ada cara di mana hakim mungkin menembus perlindungan LLC dan mengejar hal-hal tersebut jika ada prosedur yang tidak diikuti dengan benar. Baiklah.

LLC cukup mudah ditangani selama masa pajak, terutama jika itu adalah LLC anggota tunggal, yang pada dasarnya berarti Anda yang memilikinya atau Anda dan pasangan Anda. LLC dikenal sebagai entitas pass-through, yang berarti pendapatan dan pengeluaran mengalir secara ajaib melalui LLC, dan sebaliknya dilaporkan serta dibayar oleh setiap anggota individu pada laporan pendapatan pribadi mereka. Tidak ada pajak perusahaan yang mungkin dibayar oleh korporasi. Hal ini tentu bisa membuat pajak lebih mudah dan lebih murah daripada, katakanlah, C-corp besar. Meski begitu, sementara LLC anggota tunggal tidak memerlukan pengembalian pajak bisnisnya sendiri, LLC multi-anggota dengan mitra memerlukannya. Jangan membuat kesalahan itu.

LLC cukup fleksibel dalam hal menjalankannya. Anda tidak memerlukan seribu dokumen, Anda tidak memerlukan banyak saham yang diterbitkan. Cukup mudah untuk disiapkan, hampir tidak mahal tergantung di mana Anda berada. Jadi, mudah untuk melihat mengapa LLC mungkin menguntungkan bagi investor real estat. Maksud saya, katakanlah seorang penyewa terpeleset di tangga, bam, dan pinggul mereka patah, bukan? Penyewa memutuskan untuk menuntut pemilik properti karena kelalaian, dan pengadilan memihak penyewa. Karena alasan apa pun, katakanlah, asuransi Anda tidak menanggung semua penalti hukum dan Anda sebagai pemilik diharuskan membayar $500.000 dari kantong sendiri kepada penyewa. Nah, jika Anda memiliki properti tanpa LLC, penyewa dapat menyita gaji Anda dan memaksa Anda untuk menjual semua properti Anda dan membuat Anda bangkrut. Anda mungkin akhirnya akan makan kacang dingin dari kaleng di bawah jembatan sementara merpati hinggap di bahu Anda.

Itu bukan tempat yang menyenangkan. Di sisi lain, jika pemilik properti itu adalah main street investments LLC, maka LLC itulah pemilik yang digugat. Pengadilan mungkin membuat Anda menjual properti itu, tetapi mereka kemungkinan tidak akan membuat Anda menjual properti lain yang dimiliki oleh LLC lain. Mereka tidak akan mengambil tempat tinggal utama Anda, Anda tidak akan makan kacang dingin. Tentu saja, contoh ini sedikit didramatisasi dan tidak mungkin terjadi. Dan saya sebenarnya tidak keberatan makan kacang dingin. Tetapi ini menggambarkan ketakutan yang mendorong sebagian besar investor untuk menginginkan LLC. Namun, meskipun terdengar seperti saya mungkin mendorong Anda untuk segera mendapatkan LLC, tahan dulu. Ada beberapa faktor penting lain yang perlu dipertimbangkan. Jadi, LLC bisa sangat luar biasa, tetapi mari kita bicara tentang masalah dengan LLC dan real estat.

LLC itu hebat. Saya tidak akan menyangkal itu. Namun, mereka mungkin tidak hebat untuk Anda. Ada beberapa pertimbangan yang cukup penting untuk dibuat sebelum Anda terjun ke kereta musik LLC yang dapat memengaruhi keputusan Anda. Misalnya, dan mungkin yang paling penting, memberikan pinjaman pada LLC hampir mustahil untuk properti residensial. Benar sekali. Jika Anda berencana menggunakan pinjaman untuk memperoleh properti investasi seperti rumah tunggal atau dupleks, tripleks, empatpleks, tidak mungkin Anda bisa memiliki LLC yang memiliki properti tersebut. Sebagian besar pemberi pinjaman residensial tidak akan memberikan pinjaman pada properti di dalam LLC, dan itu membuat Anda harus pergi ke pemberi pinjaman komersial, yang memiliki biaya lebih tinggi, suku bunga lebih tinggi, jangka waktu lebih pendek, sesuatu yang mungkin tidak ingin Anda lakukan. Sekarang, banyak investor hanya mentransfer kepemilikan properti ke dalam LLC setelah membeli properti atas nama mereka sendiri, tetapi itu juga menghadirkan beberapa risiko.

Jika bank mengetahuinya, dan mereka mungkin akan mengetahuinya, karena alasan asuransi, mereka akan diperbarui mengenai hal itu. Mereka mungkin meminta pelunasan catatan Anda, karena klausul due on sale. Tentu saja, Anda tidak benar-benar menjual properti tersebut, tetapi Anda memang mentransfer hak milik dari satu entitas, nama Anda, ke entitas lain, LLC Anda. Sekarang, di masa lalu, ini tidak pernah benar-benar menjadi masalah karena bank umumnya menutup mata terhadap hal ini, tetapi tampaknya itu bisa berubah di masa depan. Dan itu hanya diperkirakan akan menjadi lebih buruk seiring naiknya suku bunga. Jadi, jika Anda berencana menempuh rute itu, saya sarankan, bicaralah dengan bank Anda, dapatkan izin secara tertulis untuk mentransfer properti ke dalam LLC. Ini benar-benar satu-satunya cara Anda akan benar-benar terlindungi dari klausul due on sale yang ditakuti saat mentransfer dari Anda ke LLC. Baiklah. Satu masalah lain dengan LLC, tanyakan pada diri sendiri, apa yang sebenarnya Anda lindungi dan habiskan semua waktu dan energi ini untuk melakukannya?

Investor baru secara otomatis berpikir mereka memerlukan LLC untuk melindungi diri mereka sendiri, tetapi ketika Anda baru memulai, berapa banyak kekayaan yang benar-benar perlu Anda lindungi saat itu? Pikirkan tentang itu, Anda memiliki satu properti atau mungkin dua dengan ekuitas yang sangat sedikit. Anda memiliki pembayaran mobil, Anda tidak memiliki enam digit di bank, Anda ingin melalui semua masalah untuk melindungi kekayaan Anda? Sekarang akhirnya, ada juga banyak dokumen tambahan dan dokumen serta kerumitan saat bekerja di dalam LLC. Hanya sesuatu untuk dipertimbangkan. Meskipun LLC jelas lebih mudah daripada korporasi dalam hal dokumen dan pajak, mereka masih menambahkan banyak komplikasi ke dalam campuran. Ini terutama benar jika LLC berisi beberapa anggota yang tidak menikah, karena pengembalian pajak individu tidak cukup. Anda harus melakukan pengembalian pajak bisnis. Itu berantakan. Menyiapkan LLC juga membutuhkan uang. Memeliharanya membutuhkan uang. Mengajukan pajak membutuhkan uang. Dan properti itu, Anda mungkin tidak menghasilkan banyak arus kas pula.

Pikirkan ini, bayangkan menghabiskan dua ribu setahun untuk LLC ini, dan arus kas rumah hanya 1200 setahun. Ya, LLC bisa mengubah investasi yang bagus menjadi buruk. Benar? Oke. Jadi, sekarang setelah Anda mengetahui beberapa pro dan kontra dari LLC, izinkan saya menyampaikan kebenaran pahit kepada semua investor baru. Inilah hal yang saya perhatikan. Orang suka menyiapkan LLC karena itu membuat mereka merasa seperti sedang mengambil tindakan, tetapi kenyataannya, mereka tidak melakukannya. Faktanya, gagasan tentang LLC mungkin adalah alasan nomor satu yang dimiliki orang untuk tidak mengambil tindakan. Saya melihatnya hampir setiap hari di BiggerPockets. Saya ingin berinvestasi di real estat, tetapi saya tidak tahu apa yang harus dilakukan tentang LLC. Jadi, saya akan duduk di sofa dan makan kacang dingin. Sekarang, tolong pak. Benar? Kebenarannya adalah, orang menggunakan konsep LLC sebagai alasan agar mereka tidak perlu mengambil tindakan. Karena lebih mudah untuk mengatakan, saya belum memiliki LLC jadi saya tidak bisa pergi dan berinvestasi daripada mengatakan, saya takut.

Namun, LLC bukanlah pengganti untuk mengambil tindakan. Jika Anda tidak memiliki kekayaan untuk dilindungi, mungkin Anda tidak memerlukan LLC. Dan ketika Anda mendapati diri Anda membangun kekayaan dan menciptakan bisnis yang cukup besar, mungkin saat itulah LLC akan paling berguna bagi Anda. Pada saat itu Anda akan mampu membayar pengacara dan CPA yang tepat yang dapat menangani penyiapan LLC dengan benar. Dan mungkin pada saat itu mereka akan memberi tahu Anda bahwa Anda benar-benar tidak membutuhkannya, atau mungkin Anda membutuhkannya, atau mungkin mereka akan menyiapkan Anda dengan sesuatu yang sama sekali berbeda. Anda tidak akan tahu kecuali Anda bertanya. Baiklah. Akhirnya, mari kita bicara tentang beberapa opsi lain selain LLC.

Bagaimana Anda melindungi aset Anda jika Anda memutuskan untuk tidak mendapatkannya? Benar? Apa yang harus Anda lakukan alih-alih LLC? Melihat kembali tiga manfaat utama LLC, ada efisiensi pajak, tanggung jawab terbatas, dan fleksibilitas operasional. Jadi, struktur hukum apa lagi yang dapat membantu Anda melindungi diri dari kehilangan uang pribadi jika Anda digugat? Dan mudah dikelola serta membayar pajak? Saya akan menyarankan dua hal. Asuransi dan leverage. Mari kita bicara tentang keduanya. Nomor satu, asuransi. Itu benar. Asuransi yang baik dapat membantu Anda menghindari makan kacang dingin di bawah jembatan dengan merpati, bukan? Dapatkan asuransi yang tepat dan dapatkan cukup banyak. Bicaralah dengan agen asuransi yang baik tentang opsi Anda, dan beri tahu mereka ketakutan Anda. Mereka akan dengan senang hati menjual polis terbaik yang mungkin. Dua, leverage.

Ketika seseorang akan menuntut Anda, apa tujuan mereka? Untuk mendapatkan uang sebanyak mungkin dari Anda, tentu saja. Itulah mengapa leverage sebenarnya bisa menjadi bantuan besar dalam melindungi aset Anda. Dengan leverage, maksud saya, memiliki sedikit ekuitas, uang muka rendah. Misalnya, jika Anda berutang 100 K pada properti dan properti itu hanya bernilai 110 K, Anda kemungkinan besar memiliki leverage yang cukup tinggi, bukan? Orang sering melihat itu seperti hal yang buruk, tetapi perlindungan aset sebenarnya adalah manfaat yang sangat besar. Pengacara macam apa yang akan mengejar seseorang, menghabiskan ratusan jam untuk berperkara dan memaksa mereka menjual sewaan mereka, hanya untuk tidak mendapatkan apa-apa?

Di sisi lain, jika Anda memiliki properti sewaan secara bebas dan jelas, dan nilainya 110 K, tiba-tiba gagasan untuk menuntut Anda menjadi jauh lebih menarik bagi pengacara, karena mereka tahu ada banyak uang untuk mereka ambil. Saya tidak mengatakan Anda harus pergi ke sana meningkatkan leverage pada setiap properti yang Anda miliki, bukan? Itulah mengapa kita memiliki asuransi. Tetapi, yang saya katakan adalah bahwa ketika Anda baru memulai, Anda kemungkinan besar akan memiliki leverage yang tinggi. Dengan demikian, Anda bukan target yang sangat besar bagi pengacara untuk dikejar. Pertanyaannya tetap, haruskah Anda mendapatkan LLC? Nah, Anda tidak diharuskan untuk memilikinya secara umum, tetapi saya ingin mengakhiri bagian ini dengan jawaban yang dibenci semua orang. Saya tidak tahu. Bicaralah dengan pengacara dan CPA.

CPA karena hanya mereka yang akan dapat memberi tahu Anda jika Anda siap untuk LLC. Ini adalah entitas hukum yang kuat, tetapi hanya jika disiapkan dengan benar, dan hanya jika itu benar-benar menguntungkan Anda. Dan tidak ada cara mudah bagi saya di video ini untuk memberi tahu Anda apa kasusnya dalam hidup Anda. Namun, saya akan mendorong Anda untuk tidak membiarkan pertanyaan LLC menghentikan Anda untuk bergerak maju dengan ambisi real estat Anda. Jangan biarkan itu menjadi alasan. Jangan biarkan ketakutan akan gugatan menghentikan Anda untuk mencapai impian Anda. Jika Anda menginginkan LLC, dapatkan satu. Pergi tanyakan pada orang yang tepat.