Bạn có nên thành lập LLC cho doanh nghiệp bất động sản của mình không?

Bài đăng trên blog này có thể được chia thành ba phần chính. Đầu tiên, tôi sẽ giải thích LLC là gì và tại sao chúng lại phổ biến đến vậy. Thứ hai, tôi sẽ giải thích những nhược điểm của LLC và lý do tại sao bạn có thể không muốn thành lập một công ty như vậy. Và thứ ba, tôi sẽ điểm qua một số lựa chọn khác mà bạn có để bảo vệ tài sản của mình. Trước tiên, hãy cùng nói về LLC là gì và không phải là gì.

LLC không phải là tấm vé miễn tội. Bạn vẫn có thể bị kiện khi có LLC và bạn vẫn có thể mất tất cả. LLC không được thiết kế để ngăn bạn không bao giờ bị kiện, mà LLC được thiết kế để giúp bạn quản lý và kiểm soát hậu quả từ vụ kiện đó. Theo Cơ quan Quản lý Doanh nghiệp Nhỏ Hoa Kỳ (SBA), công ty trách nhiệm hữu hạn (LLC) là một loại hình cấu trúc pháp lý lai, cung cấp các tính năng trách nhiệm hữu hạn của một tập đoàn, cùng với hiệu quả thuế và sự linh hoạt trong vận hành của một công ty hợp danh. Theo định nghĩa này, lợi ích của LLC có ba khía cạnh.

Nếu bạn bị kiện, trách nhiệm pháp lý hoặc thiệt hại đối với tài sản của bạn có thể chỉ giới hạn trong các tài sản nằm trong LLC, chứ không phải tất cả những gì bạn sở hữu. Nói cách khác, nếu LLC được thiết lập đúng cách và bạn bị kiện rồi thua, các chủ nợ có thể sẽ không thể đến lấy nhà riêng, xe hơi hoặc trừ lương từ công việc W-2 của bạn. Có những trường hợp thẩm phán có thể xuyên thủng sự bảo vệ của LLC và nhắm vào những tài sản đó nếu mọi thủ tục không được thực hiện chỉn chu.

LLC khá dễ xử lý trong thời gian đóng thuế, đặc biệt nếu đó là LLC một thành viên, về cơ bản có nghĩa là bạn sở hữu nó hoặc bạn và vợ/chồng của bạn sở hữu. LLC được gọi là thực thể chuyển đổi (pass-through entities), nghĩa là thu nhập và chi phí chảy qua LLC một cách kỳ diệu, thay vào đó được báo cáo và nộp thuế bởi từng thành viên trên tờ khai thu nhập cá nhân của họ. Không có thuế doanh nghiệp mà một tập đoàn có thể phải chịu. Điều này chắc chắn có thể làm cho việc đóng thuế trở nên dễ dàng và ít tốn kém hơn so với, ví dụ, một tập đoàn C-corp lớn. Tuy nhiên, trong khi LLC một thành viên không yêu cầu tờ khai thuế kinh doanh riêng, thì LLC nhiều thành viên với các đối tác lại cần. Đừng mắc sai lầm đó.

LLC khá linh hoạt về mặt vận hành. Bạn không cần hàng ngàn tài liệu, không cần phát hành một đống cổ phiếu. Nó khá dễ thiết lập, chi phí không quá đắt tùy thuộc vào nơi bạn ở. Vì vậy, dễ hiểu tại sao LLC có thể có lợi cho một nhà đầu tư bất động sản. Ý tôi là, hãy giả sử một người thuê nhà bị trượt chân trên cầu thang và bị gãy hông, phải không? Người thuê nhà quyết định kiện chủ nhà vì sự bất cẩn, và tòa án đứng về phía người thuê nhà. Vì bất kỳ lý do gì, hãy giả sử bảo hiểm của bạn không chi trả hết các khoản phạt pháp lý và với tư cách là chủ sở hữu, bạn phải tự bỏ ra 500.000 đô la để trả cho người thuê nhà. Chà, nếu bạn sở hữu bất động sản mà không có LLC, người thuê nhà có thể yêu cầu trừ lương của bạn, buộc bạn phải bán tất cả các bất động sản của mình và đẩy bạn đến phá sản. Bạn có thể sẽ phải ăn đậu lạnh từ lon dưới gầm cầu trong khi chim bồ câu đậu trên vai bạn.

Đó không phải là một tình cảnh vui vẻ. Mặt khác, nếu chủ sở hữu của bất động sản đó là Main Street Investments LLC, thì LLC mới là bên bị kiện. Tòa án có thể buộc bạn bán bất động sản đó, nhưng họ có khả năng sẽ không buộc bạn phải bán các bất động sản khác thuộc sở hữu của các LLC khác. Họ sẽ không lấy nơi ở chính của bạn, bạn sẽ không phải ăn đậu lạnh. Tất nhiên, ví dụ này hơi kịch tính hóa và khó có khả năng xảy ra. Và thực tế tôi cũng không ngại ăn đậu lạnh. Nhưng nó minh họa nỗi sợ hãi thúc đẩy hầu hết các nhà đầu tư muốn có một LLC. Tuy nhiên, mặc dù nghe có vẻ như tôi đang khuyến khích bạn đi thành lập LLC ngay bây giờ, hãy bình tĩnh. Có một số yếu tố quan trọng khác cần xem xét. Vì vậy, LLC có thể rất tuyệt vời, nhưng hãy nói về các vấn đề với LLC và bất động sản.

LLC rất tuyệt. Tôi sẽ không phủ nhận điều đó. Tuy nhiên, chúng có thể không tuyệt vời đối với bạn. Có một số cân nhắc khá quan trọng cần thực hiện trước khi bạn nhảy vào xu hướng LLC có thể ảnh hưởng đến quyết định của bạn. Ví dụ, và có lẽ quan trọng nhất, việc vay vốn cho một LLC gần như là không thể đối với các bất động sản nhà ở. Đúng vậy. Nếu bạn dự định sử dụng khoản vay để mua một bất động sản đầu tư như nhà đơn lập, duplex, triplex, fourplex, thì khó có khả năng bạn có thể để LLC sở hữu bất động sản đó. Hầu hết các bên cho vay nhà ở đơn giản sẽ không cho vay đối với bất động sản nằm trong LLC, và điều đó buộc bạn phải tìm đến bên cho vay thương mại, với phí cao hơn, lãi suất cao hơn, thời hạn ngắn hơn, điều mà bạn có lẽ không muốn làm. Hiện nay, nhiều nhà đầu tư chỉ đơn giản chuyển quyền sở hữu bất động sản sang LLC sau khi mua bất động sản dưới tên riêng của họ, nhưng điều đó cũng gây ra một số rủi ro.

Nếu ngân hàng phát hiện ra, và họ có thể sẽ phát hiện, vì lý do bảo hiểm, họ sẽ được cập nhật về điều đó. Họ có thể yêu cầu bạn thanh toán toàn bộ khoản nợ ngay lập tức, do điều khoản "due on sale" (thanh toán khi bán). Tất nhiên, bạn không thực sự bán bất động sản, nhưng bạn đã chuyển quyền sở hữu từ một thực thể, là tên của bạn, sang một thực thể khác, là LLC của bạn. Trước đây, điều này chưa bao giờ thực sự là vấn đề vì các ngân hàng thường làm ngơ, nhưng có vẻ như điều đó có thể thay đổi trong tương lai. Và nó chỉ được dự đoán sẽ trở nên tồi tệ hơn khi lãi suất tăng. Vì vậy, nếu bạn dự định đi theo con đường đó, tôi khuyên bạn nên trao đổi với ngân hàng của mình, xin phép bằng văn bản để chuyển bất động sản sang LLC. Đây thực sự là cách duy nhất để bạn được bảo vệ thực sự khỏi điều khoản "due on sale" đáng sợ khi chuyển từ bạn sang LLC. Được rồi. Một vấn đề khác với LLC, hãy tự hỏi bản thân, bạn thực sự đang bảo vệ điều gì và dành tất cả thời gian và năng lượng này để làm gì?

Các nhà đầu tư mới tự động nghĩ rằng họ cần một LLC để tự bảo vệ mình, nhưng khi bạn mới bắt đầu, bạn thực sự cần bảo vệ bao nhiêu tài sản ngay lúc đó? Hãy nghĩ về điều đó, bạn có một hoặc hai bất động sản với rất ít vốn chủ sở hữu. Bạn có các khoản thanh toán xe hơi, bạn không có sáu con số trong ngân hàng, bạn muốn trải qua tất cả những rắc rối đó để bảo vệ tài sản của mình sao? Cuối cùng, cũng có rất nhiều tài liệu, giấy tờ bổ sung và sự phiền toái khi làm việc trong một LLC. Chỉ là điều cần cân nhắc. Mặc dù LLC chắc chắn dễ dàng hơn các tập đoàn khi nói đến giấy tờ và thuế, chúng vẫn thêm rất nhiều phức tạp vào hỗn hợp. Điều này đặc biệt đúng nếu LLC bao gồm nhiều thành viên chưa kết hôn khác nhau, vì tờ khai thuế cá nhân là không đủ. Bạn sẽ phải thực hiện các tờ khai thuế kinh doanh. Thật là một mớ hỗn độn. Việc thành lập LLC cũng tốn tiền. Duy trì nó tốn tiền. Nộp thuế tốn tiền. Và bất động sản đó, bạn có lẽ cũng không tạo ra nhiều dòng tiền từ nó.

Hãy nghĩ về điều này, hãy tưởng tượng chi hai nghìn đô la một năm cho LLC này, và dòng tiền của ngôi nhà chỉ là 1200 đô la một năm. Vâng, LLC có thể biến một khoản đầu tư tốt thành một khoản đầu tư tồi. Phải không? Được rồi. Vậy, bây giờ bạn đã biết một số ưu và nhược điểm của LLC, hãy để tôi đưa ra một sự thật phũ phàng cho tất cả các nhà đầu tư mới. Đây là điều tôi nhận thấy. Mọi người thích thành lập LLC vì nó khiến họ cảm thấy như họ đang hành động, nhưng thực tế thì không. Trên thực tế, ý tưởng về một LLC có lẽ là cái cớ số một mà mọi người có để không hành động. Tôi thấy điều đó gần như mỗi ngày trên BiggerPockets. Tôi muốn đầu tư vào bất động sản, nhưng tôi không biết phải làm gì với LLC. Vì vậy, tôi sẽ ngồi trên ghế và ăn đậu lạnh. Bây giờ, giúp tôi với. Phải không? Sự thật là, mọi người sử dụng khái niệm LLC như một cái cớ để họ không phải hành động. Bởi vì nói rằng "Tôi chưa có LLC nên tôi không thể đi đầu tư" dễ dàng hơn là nói "Tôi sợ".

Tuy nhiên, LLC không thay thế cho việc hành động. Nếu bạn không có tài sản nào để bảo vệ, có lẽ bạn không cần một LLC. Và khi bạn thấy mình đang xây dựng tài sản và tạo ra một doanh nghiệp có quy mô đáng kể, thì có lẽ đó là lúc một LLC sẽ hữu ích nhất cho bạn. Đến lúc đó, bạn sẽ có đủ khả năng chi trả cho các luật sư và CPA phù hợp, những người có thể giúp thiết lập LLC đúng cách. Và có lẽ vào thời điểm đó, họ sẽ nói với bạn rằng bạn thực sự không cần một cái, hoặc có lẽ bạn cần, hoặc có lẽ họ sẽ thiết lập cho bạn một thứ hoàn toàn khác. Bạn sẽ không biết trừ khi bạn hỏi. Được rồi. Cuối cùng, hãy nói về một số lựa chọn khác ngoài LLC.

Làm thế nào để bạn bảo vệ tài sản của mình nếu bạn quyết định không thành lập LLC? Bạn nên làm gì thay vì một LLC? Nhìn lại ba lợi ích chính của LLC, đó là hiệu quả thuế, trách nhiệm hữu hạn và sự linh hoạt trong vận hành. Vậy, cấu trúc pháp lý nào khác có thể giúp bạn bảo vệ mình khỏi việc mất tiền cá nhân nếu bạn bị kiện? Và nó dễ quản lý và đóng thuế? Tôi sẽ gợi ý hai điều. Bảo hiểm và đòn bẩy. Hãy nói về cả hai. Một, bảo hiểm. Đúng vậy. Bảo hiểm tốt có thể giúp bạn tránh phải ăn đậu lạnh dưới gầm cầu với chim bồ câu. Hãy mua bảo hiểm phù hợp và mua đủ. Hãy nói chuyện với một đại lý bảo hiểm giỏi về các lựa chọn của bạn, và cho họ biết nỗi sợ hãi của bạn. Họ sẽ rất vui lòng bán cho bạn chính sách tốt nhất có thể. Hai, đòn bẩy.

Khi ai đó định kiện bạn, mục tiêu của họ là gì? Tất nhiên là lấy càng nhiều tiền từ bạn càng tốt. Đó là lý do tại sao đòn bẩy thực sự có thể là một sự trợ giúp lớn trong việc bảo vệ tài sản của bạn. Theo đòn bẩy, ý tôi là, có ít vốn chủ sở hữu, khoản trả trước thấp. Ví dụ, nếu bạn nợ 100 nghìn đô la trên một bất động sản và bất động sản đó chỉ trị giá 110 nghìn đô la, bạn có khả năng đang sử dụng đòn bẩy khá cao, phải không? Mọi người thường nhìn vào đó như một điều tồi tệ, nhưng bảo vệ tài sản thực sự là một lợi ích to lớn. Loại luật sư nào sẽ đi kiện ai đó, dành hàng trăm giờ để tranh tụng và buộc họ bán bất động sản cho thuê của mình, chỉ để không thu được gì?

Mặt khác, nếu bạn sở hữu một bất động sản cho thuê hoàn toàn không nợ nần và nó trị giá 110 nghìn đô la, đột nhiên ý tưởng kiện bạn trở nên thú vị hơn nhiều đối với một luật sư, vì họ biết có rất nhiều tiền để họ lấy. Tôi không nói rằng bạn nên tăng đòn bẩy trên mọi bất động sản bạn sở hữu. Đó là lý do tại sao chúng ta có bảo hiểm. Nhưng, điều tôi đang nói là khi bạn mới bắt đầu, bạn có khả năng sẽ sử dụng đòn bẩy cao. Do đó, bạn không phải là mục tiêu quá lớn để các luật sư nhắm tới. Câu hỏi vẫn còn đó, bạn có nên thành lập LLC không? Chà, bạn không bắt buộc phải có một cái, nhưng tôi muốn kết thúc phần này bằng một câu trả lời mà mọi người đều ghét. Tôi không biết. Hãy nói chuyện với luật sư và CPA.

CPA vì chỉ họ mới có thể cho bạn biết liệu bạn đã sẵn sàng cho một LLC hay chưa. Đó là một thực thể pháp lý mạnh mẽ, nhưng chỉ khi nó được thiết lập đúng cách và chỉ khi nó thực sự mang lại lợi ích cho bạn. Và không có cách nào dễ dàng để tôi có thể nói cho bạn biết trường hợp nào phù hợp với cuộc sống của bạn trong video này. Tuy nhiên, tôi khuyến khích bạn đừng để câu hỏi về LLC ngăn cản bạn tiến về phía trước với những tham vọng bất động sản của mình. Đừng để nó trở thành một cái cớ. Đừng để nỗi sợ bị kiện ngăn cản bạn đạt được ước mơ của mình. Nếu bạn muốn một LLC, hãy đi thành lập một cái. Hãy đi hỏi đúng người.